Ce guide synthétique vous apportera quelques conseils et explications sur les avantages que nous avons de travailler ensemble :

Pourquoi un professionnel ?
Une meilleure rentabilité.
Les choix des locataires.
Le calcul exact des charges locatives.
La réalisation de travaux.
Un service contentieux pour les impayés.
Le bail : renouvellement – résiliation.
L’état des lieux minutieux.
Le remboursement du dépôt de garantie.
La déclaration de revenus fonciers.

POURQUOI UN PROFESSIONNEL ?

Notre connaissance du marché et notre expérience nous permettent de vous apporter :

Une meilleure rentabilité de votre logement grâce à la proximité, la notoriété et au large éventail d’entreprises sélectionnées.
Un savoir-faire pour déterminer le loyer.
Un choix et une étude minutieuse des dossiers locatifs, établissement du bail.
Un calcul exact des charges récupérables (comme prévu dans le décret).
L’imputation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Une réalisation des travaux en cours de bail, locatifs ou non.
Un suivi des impayés éventuels avec un planning rigoureux.
Le traitement du congé de votre locataire.
Un état des lieux soigné d’entrée et de sortie.
Un arrêté de compte avec un remboursement du dépôt de garantie dans les délais légaux.
Les éléments nécessaires à votre déclaration de revenus fonciers.

UNE MEILLEURE RENTABILITE

La valeur locative de votre logement est estimée avec précision en tenant compte des éléments de confort, de son exposition, de son état général, de la proximité des écoles, commerces et transports en commun.

Avec un loyer surévalué vous vous exposez à une vacance, de votre logement de plusieurs mois et par conséquent à une chute de sa rentabilité.

Vous bénéficiez de supports publicitaires variés (panneaux, affiches vitrines, internet, annonces dans la presse locale…).

LE CHOIX DES LOCATAIRES

Le dossier des candidats locataires est étudié avec minutie et après avoir reçu la totalité des documents de solvabilité, à savoir :

Photocopie de la carte d’identité.
Relevé d’identité bancaire ou postal.
Dernier avis d’imposition.
3 dernières fiches de paie.
Attestation de travail.
3 dernières quittances de loyer ou taxe foncière.
Photocopie du livret de famille.
3 dernières quittances EDF.
Numéro de sécurité sociale.
Numéro d’allocations familiales.
Références contrat d’assurance multirisques habitation (à fournir à la signature du contrat).

Une caution solidaire peut être demandée.

Cette caution doit fournir les documents suivants :

Acte de caution (à fournir à la signature du contrat).
Photocopie du livret de famille.
Photocopie de la carte d’identité.
3 dernières fiches de paie.
Dernier avis d’imposition.
Relevé d’identité bancaire ou postal.

La caution se substituera en cas de défaillance du locataire.

Nous demandons à nos locataires des revenus nets équivalents à trois fois le montant du loyer et à quatre fois pour les garants.

LE CALCUL EXACT DES CHARGES LOCATIVES

Sont appelées charges récupérables :

Les charges d’eau, de chauffage, d’éclairage et d’entretien des parties communes, l’entretien de l’ascenseur, des espaces verts, les frais de concierge. Ils sont calculés selon les tantièmes des biens loués.

La taxe d’enlèvement des Ordures Ménagères est à la charge du locataire (article 23 loi du 06/07/1989). Elle est appelée sur votre avis de taxes foncières et récupérée sur votre locataire.

Nous vous rappelons que vous pouvez bénéficier d’une exonération des taxes foncières dans certains cas (logements neufs, vacants…).
Votre locataire s’acquitte d’une provision pour charges calculée sur l’exercice de l’année antérieure.
Tous les ans, nous procédons à la régularisation des charges locatives à l’aide des documents validés en assemblée générale.

LA REALISATION DE TRAVAUX

En cours de bail :

A l’exception des travaux d’urgence (fuite d’eau importante, problème de chauffage en hiver, etc) des devis sont demandés aux entreprises et vous sont soumis pour acceptation.
Récupération sur votre locataire des travaux locatifs.

Suite à un congé du locataire :

Dès réception du congé, établissement d’un pré-état des lieux avec estimation des travaux de remise en état, et éventuellement récupérables sur votre locataire.
Sachez que si votre logement a plus de 15 ans l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) peut subventionner une partie des travaux de remise aux normes.

LE SERVICE CONTENTIEUX / LES IMPAYES

Le loyer est exigible au plus tard le 5 du mois.

Le recouvrement :

Une première relance est effectuée le 10 du mois et une mise en demeure le 20.

Les mesures conservatoires :

Une déclaration à l’assurance « loyers impayés » est effectuée si vous avez choisi de vous inscrire aux « Assurances du Sud ».
A défaut un commandement de payer est délivré par huissier au locataire et votre accord est sollicité avant remise du dossier chez l’avocat.

LE BAIL / RENOUVELLEMENT – RESILIATION

Lorsque toutes les conditions de solvabilité sont remplies, le bail rendu obligatoire depuis 1989, peut être signé.

Celui-ci est établi pour une durée de trois ans, six ans ou neuf ans et doit obligatoirement comporter la date d’entrée dans les lieux ainsi que la durée, l’adresse du bien avec le descriptif, la destination du local (habitation, professionnelle, mixte), le montant du loyer, des provisions pour charges, l’indice et la date de révision, le montant du dépôt de garantie.

En cas de caution solidaire, un acte de caution sera rempli manuellement par chaque caution.

Un bail d’un an peut être accordé sous certaines conditions.

Vous pouvez ne pas reconduire le bail à échéance et délivrer congé en ayant pris soin d’avertir le ou les titulaires du bail six mois avant la date d’échéance.

Trois raisons :

Reprise pour occupation personnelle pour vous ou votre conjoint ou vos ascendants, descendants.
Reprise pour vente : le locataire en place étant prioritaire à l’achat (droit de préemption).
Reprise pour motif légitime et sérieux (si votre locataire ne s’acquitte pas régulièrement de son loyer).

Votre locataire peut prétendre à tout moment résilier son bail par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis de trois mois.

Un locataire peut prétendre à un congé réduit à un mois avec justificatif pour :

Un licenciement.
Une mutation.
Une entrée en maison de retraite s’il est âgé de plus de 60 ans.
Une allocation du RMI.

L’ETAT DES LIEUX

L’état des lieux est une véritable photographie du logement. Celui-ci doit être vide de tout objet personnel et nettoyé.

Nos états des lieux sont clairs et précis. Ils sont établis en présence des locataires, sont signés conjointement, et sont réputés contradictoires.

Si l’état des lieux ne peut être fait à l’amiable, il est alors établi par huissier et le coût est partagé par moitié entre locataire et propriétaire.

En fin de contrat, l’état du logement est comparé à celui dans lequel l’a reçu le locataire : s’il y a dégradations, il devra indemniser le propriétaire.

LE REMBOURSEMENT DU DEPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie correspond à deux mois de loyers hors charges versé par le locataire à son entrée dans les lieux.

Celui-ci doit être remboursé deux mois maximum après la restitution des clés par le locataire.

Passée cette date, le locataire peut prétendre à des intérêts de retard.

Sur ce dépôt de garantie, peuvent être retenues :

Toutes sommes dues par le locataire.
Les factures des réparations à la charge du locataire dues aux dégradations qu’il aurait pu occasionner.
Des provisions pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’ajustement de charges de l’année.

LA DECLARATION DE REVENUS FONCIERS

Toutes dépenses et recettes taxables de l’année écoulée doivent être déclarées, à savoir :

Vos recettes concernant :

Les loyers.
Les provisions pour charges.
Les subventions et indemnités d’assurance.

Vos dépenses concernant :

Les charges locatives.
Les charges de copropriété déductibles.
Les taxes foncières.
Les travaux privatifs et collectifs admis en déduction.
Les honoraires de gestion.
Les intérêts d’emprunt.

gestion@aii-immo.com

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